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§ 10 Formularmietverträge und AGB-Recht Hannemann Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht
5. Auflage 2019

§ 10  Formularmietverträge und AGB-Recht

  • I.  Einleitung (Rn. 1-5)

  • II.  Das AGB-Recht (Rn. 6-119)

    • 1.  Überblick (Rn. 6-8)

    • 2.  Geltung der §§ 305–310 BGB (Rn. 9-15)

    • 3.  Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingung (Rn. 16-21)

    • 4.  Stellen von Vertragsbedingungen (Rn. 22-43)

      • a)  Verwendereigenschaft.  (Rn. 23-27)

      • b)  Individuelles Aushandeln.  (Rn. 28-43)

    • 5.  Einbeziehung in den Mietvertrag (Rn. 44-50)

    • 6.  Überraschende Klauseln (Rn. 51-57)

    • 7.  Vorrang der Individualabrede (Rn. 58-60)

    • 8.  Ergänzende Vertragsauslegung (Rn. 61-63)

    • 9.  Unklarheitenregel (Rn. 64)

    • 10.  Inhaltskontrolle (Rn. 65-93)

    • 11.  Besonderheiten bei Verbraucherverträgen (Rn. 94-109)

      • a)  EG-Verbraucherrichtlinie.  (Rn. 95, 96)

      • b)  Begriff des Verbrauchervertrages.  (Rn. 97-100)

      • c)  Verwendereigenschaft des Unternehmers auch bei Drittklauseln.  (Rn. 101, 102)

      • d)  Anwendung auch auf Einzelverträge.  (Rn. 103-105)

      • e)  Konkret-individuelle Inhaltskontrolle.  (Rn. 106-109)

    • 12.  Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln (Rn. 110-114)

    • 13.  Schadensersatzpflicht des Verwenders (Rn. 115)

    • 14.  Verbandsklageverfahren/Vorabentscheidung des EuGH (Rn. 116-119)

  • III.  Gestaltungsmöglichkeiten einzelner Wohnraummietvertragsklauseln (Rn. 120-427)

    • 1.  Rechtsgeschäftliche Regelungen (Rn. 120-124)

    • 2.  Vertragspartner (Rn. 125-147)

      • a)  Stellung als Vertragspartei.  (Rn. 125, 126)

      • b)  Eheleute als Vertragspartner.  (Rn. 127, 128)

      • c)  Nichteheliche Lebensgemeinschaft als Vertragspartei.  (Rn. 129, 130)

      • d)  Vermietung an eine Wohngemeinschaft.  (Rn. 131-133)

      • e)  Stellvertretung.  (Rn. 134)

      • f)  Einschaltung von Hausverwaltungen.  (Rn. 135, 136)

      • g)  Gewerbliche Zwischenvermietung.  (Rn. 137)

      • h)  Eintrittsklausel bei einer vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts.  (Rn. 138-143)

      • i)  Vorab-Zustimmung zum Vermieterwechsel.  (Rn. 144, 145)

      • j)  Ersatzmieterstellung.  (Rn. 146, 147)

    • 3.  Mietobjekt (Rn. 148-168)

      • a)  Beschreibung.  (Rn. 148, 149)

      • b)  Wohnflächenangabe.  (Rn. 150-153)

      • c)  Ausstattung.  (Rn. 154)

      • d)  Vorbehalt von Änderungen oder Abweichungen gegenüber dem Zustand bei Besichtigung bzw. Vermietung („vom Reißbrett“).  (Rn. 155, 156)

      • e)  Änderungsvorbehalt hinsichtlich Nebenräumen und -flächen.  (Rn. 157)

      • f)  Nutzungszweck.  (Rn. 158, 159)

      • g)  Mischmietverhältnis.  (Rn. 160, 161)

      • h)  Wohnung und Garage.  (Rn. 162)

      • i)  Haftungsfreizeichnungen/Pflichtenüberbürdungen.  (Rn. 163, 164)

      • j)  Schlüssel.  (Rn. 165-168)

    • 4.  Mietzeit (Rn. 169-179)

      • a)  Langfristige formularmäßige Bindung ggf. auch über sog. Verlängerungsklauseln.  (Rn. 169, 170)

      • b)  Optionsrechte.  (Rn. 171)

      • c)  Beginn des Mietverhältnisses mit der Räumung durch den Vormieter bzw. mit Bezugsfertigkeit.  (Rn. 172)

      • d)  Hinausschieben des Mietbeginns.  (Rn. 173-176)

      • e)  Abnahmepflicht des Mieters.  (Rn. 177)

      • f)  Befristung und vorformulierte Kündigungsregelungen.  (Rn. 178, 179)

    • 5.  Miete (Rn. 180-206)

      • a)  Vorauszahlungsklausel.  (Rn. 180, 181)

      • b)  Rechtzeitigkeitsklausel.  (Rn. 182)

      • c)  Einzugs- und Abbuchungsermächtigung.  (Rn. 183-186)

      • d)  Aufrechnungsbeschränkungen.  (Rn. 187-197)

      • e)  Leistungsverweigerungsrechte.  (Rn. 198, 199)

      • f)  Verrechnungsbestimmung.  (Rn. 200, 201)

      • g)  Mahnkosten.  (Rn. 202, 203)

      • h)  Pauschalierte Verzugszinsen.  (Rn. 204-206)

    • 6.  Betriebskosten (Rn. 207-236)

      • a)  Umlagevereinbarung.  (Rn. 207-214)

      • b)  Mehrbelastungsklauseln.  (Rn. 215-220)

      • c)  Umlage neuer Betriebskosten.  (Rn. 221, 222)

      • d)  Abrechnungsmaßstab.  (Rn. 223, 224)

      • e)  Änderungsvorbehalte.  (Rn. 225-229)

      • f)  Betriebskostenabrechnung.  (Rn. 230-234)

      • g)  Leerstandsklauseln.  (Rn. 235, 236)

    • 7.  Mietsicherheiten (Rn. 237-248)

    • 8.  Änderung der Miete (Rn. 249-258)

      • a)  Erhöhungsvorbehalte.  (Rn. 249-251)

      • b)  Mieterhöhung trotz Befristung?  (Rn. 252-258)

    • 9.  Mietgebrauch (Rn. 259-301)

      • a)  Verbote.  (Rn. 260)

      • b)  Erlaubnisvorbehalte.  (Rn. 261-263)

      • c)  Widerrufsvorbehalte.  (Rn. 264)

      • d)  Gebrauchsüberlassung an Dritte.  (Rn. 265-270)

      • e)  Tierhaltung.  (Rn. 271-274)

      • f)  Funk und Fernsehen.  (Rn. 275-279)

      • g)  Bauliche Veränderungen.  (Rn. 280-284)

      • h)  Gemeinschaftseinrichtungen und -flächen.  (Rn. 285, 286)

      • i)  Sonstige Gebrauchsrechte.  (Rn. 287-301)

    • 10.  Schönheitsreparaturen (Rn. 302-344)

      • a)  Umfang.  (Rn. 314, 315)

      • b)  Fristendauer/Fälligkeit.  (Rn. 316-320)

      • c)  Art und Weise.  (Rn. 321-326)

      • d)  Abgeltungsregelungen/Quotenklauseln.  (Rn. 327-329)

      • e)  Regelungen bei Nicht- bzw. Schlechterfüllung durch den Mieter.  (Rn. 330-334)

      • f)  Rechtsfolgen unwirksamer Schönheitsreparaturregelungen.  (Rn. 335-344)

    • 11.  Gewährleistung (Rn. 345-350)

    • 12.  Pflichten-/Kostenüberbürdungen auf den Mieter (Rn. 351-371)

      • a)  Kleinreparaturen.  (Rn. 352-355)

      • b)  Wartungsarbeiten.  (Rn. 356-359)

      • c)  Reinigungspflichten.  (Rn. 360-362)

      • d)  Duldungspflichten.  (Rn. 363-366)

      • e)  Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten.  (Rn. 367, 368)

      • f)  Verkehrssicherungspflichten.  (Rn. 369)

      • g)  Überbürdung öffentlich-rechtlicher Vorgaben.  (Rn. 370, 371)

    • 13.  Freizeichnungen des Vermieters und Haftungsüberbürdungen auf den Mieter (Rn. 372-393)

      • a)  Rechtzeitigkeit der Übergabe.  (Rn. 372, 373)

      • b)  Ausschluss der Garantiehaftung.  (Rn. 374-376)

      • c)  Haftungsbeschränkung bei Sachschäden.  (Rn. 377-382)

      • d)  Haftung des Mieters für Schäden und Zurechnung des Verschuldens Dritter.  (Rn. 383-389)

      • e)  Beweislast für Schäden.  (Rn. 390-393)

    • 14.  Pauschalierter Schadensersatz und Vertragsstrafe (Rn. 394-397)

    • 15.  Vertragsbeendigung (Rn. 398-409)

      • a)  Kündigungsbeschränkungen.  (Rn. 398-403)

      • b)  Zugangsregelungen.  (Rn. 404, 405)

      • c)  Verlängerungsklauseln.  (Rn. 406)

      • d)  Ausschluss der stillschweigenden Vertragsverlängerung.  (Rn. 407)

      • e)  Haftung des Mieters.  (Rn. 408)

      • f)  Aufwendungsersatzregelungen.  (Rn. 409)

    • 16.  Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses (Rn. 410-418)

    • 17.  Schlussbestimmungen (Rn. 419-427)