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WEG § 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer Hügel/Elzer Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz
2. Auflage 2018

§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

  • 1.die Aufstellung einer Hausordnung;

  • 2.die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

  • 3.die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;

  • 4.die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;

  • 5.die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);

  • 6.die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

Literatur:

Abramenko, Pflichten des Verwalters bei der versicherungsrechtlichen Abwicklung von Schäden im Sondereigentum, ZMR 2015, 827; Drasdo, Der Wohnungseigentumsverwalter, ZfIR 2015, 678; Abramenko, Schadenersatz für unzureichende Beschlussfassungen, ZMR 2013, 174; Abramenko, Beschlüsse über Zahlungsmodalitäten und Kostenzuweisungen gemäß § 21 VII WEG, ZWE 2012, 386; Abramenko, Die Haftung der Wohnungseigentümer für ihr Stimmverhalten, FS Merle, 2010, 1; Armbrüster, Aufgaben des Verwalters beim Abschluss von Versicherungsverträgen für die Gemeinschaft und bei der Abwicklung von Verträgen, ZWE 2012, 201; Armbrüster, Haftpflicht- und Vermögensschadenversicherung für Verwalter und Beiräte, ZWE 2010, 117; Armbrüster, Rechtsschutzversicherung und Wohnungseigentum, FS Merle, 2010, 13; Armbrüster, Die Abwicklung von Gebäudeschäden mit dem Versicherer, ZWE 2009, 109; Bielefeld, Hausordnung für Wohnungseigentümer, 2009; Brinkmann, Ausgleichs- und Schadenersatzansprüche innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, MietRB 2011, 30; Bub, Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums – dringende Maßnahmen, ZWE 2009, 245; Derleder, Die Einführung des Lastschriftverfahrens für die Wohnungseigentümer nach dem neuen WEG, ZMR 2008, 10; Drabek, Ungültigerklärung eines Instandsetzungsbeschlusses nach dessen Vollzug – Folgenbeseitigungsansprüche?, ZWE 2015, 385; Dötsch, Bauherrenhaftpflichtversicherung – im Wohnungseigentum geboten?, NZM 2014, 296; Dötsch, Gebäudeversicherung der Wohnungseigentümer, ZMR 2014, 169; Drasdo, Die Anlage der Instandhaltungsrücklage, ZWE 2011, 388; Elzer, Verwaltungsgegenstand und Verwaltungszuständigkeit im Wohnungseigentumsrecht, MietRB 2017, 88; Elzer, Die Beschlussersetzungsklage (§ 21 Abs. 8 WEG), MietRB 2016, 368; Elzer, Duldung von Anschlüssen – die Aufgaben des Verwalters, ZWE 2014, 394; Elzer, Zauberlehrling reloaded oder: Globalplayer am WEG-Horizont?, NZM 2012, 718; Elzer, Verjährung des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung, AnwZert MietR 14/2012; Elzer, Die Hausordnung einer Wohnungseigentumsanlage, ZMR 2006, 733; Emmrich, Instandsetzung an der Grenze von Gemeinschafts- und Sondereigentum, ZWE 2017, 161; Gottschalg, Aufstellung und Inhalt einer Hausordnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft, DWE 2010, 2; Greiner, Der Leitungswasserschaden in der Verwaltungspraxis, NZM 2013, 481; Häublein, Erstattungsansprüche des Wohnungseigentümers für Maßnahmen gem. § 21 Abs. 2 WEG, ZWE 2008, 410; Heinemann, Aufstellung und Inhalt einer Hausordnung, MietRB 2009, 57; Hügel, Der Rest vom Schützenfest, ZMR 2011, 182; Jacoby, Haftung wegen mangelhafter Erhaltung, ZWE 2017, 149; Jacoby, Beschlussvorschläge zu § 21 Abs. 7 WEG, ZWE 2010, 57; Jennißen, Pflicht zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung, ZWE 2014, 199; Kuhla, Die gerichtliche Beschlussersetzung gem. § 21 Abs. 8 WEG, ZWE 2016, 116; Lehmann-Richter, Die Übertragung von Entscheidungskompetenzen im Verwaltervertrag am Beispiel der Vermögensverwaltung, ZWE 2015, 193; Merle, Zur Verrechnung von Zahlungen der Wohnungseigentümer, ZWE 2011, 237; Merle, Ermessensentscheidungen des Gerichts nach § 21 Abs. 8 WEG, ZWE 2008, 9; Merle, Neue Beschlusskompetenzen in Geldangelegenheiten gem. § 21 Abs. 7 WEG, ZWE 2007, 321; H. Müller, Neue Zitterbeschluss-Möglichkeiten nach § 21 Abs. 7 WEG, ZWE 2008, 177; B. Müller, Neue Zitterbeschluss-Möglichkeiten nach § 21 VII WEG?, ZMR 2008, 177; Müller/Horst, Beschlüsse in Geldangelegenheiten gem. § 21 Abs. 7 WEG, ZWE 2008, 278; Sauren/Welcker, Besondere Probleme bei Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum, MietRB 2008, 60; Schmid, Die Hausordnung in Miete und Wohnungseigentum, NJW 2013, 2145; Schmid, Schadensersatz wegen unterlassener Instandsetzung, ZWE 2012, 24; Schmid, Zur Haftung für Schäden wegen verzögerter Reparatur des Gemeinschaftseigentums, ZWE 2011, 202; Schmid, Vertragsstrafen im WE-Recht, ZWE 2011, 347; Schmid, Ersatzvornahme erforderlicher Maßnahmen durch das Gericht – Probleme des § 21 Abs. 8 WEG, DWE 2010, 114; Schmid, Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung und Schadensersatz bei Verletzung dieser Pflicht, ZfIR 2010, 673; Schmidt, Die Durchsetzung der WEG-Hausordnung gegenüber dem Mieter und dem Eigentümer durch den WEG-Verwalter, ZMR 2009, 325; J.-H. Schmidt, Instandhaltung, Instandsetzung und Instandhaltungsrückstellung, MietRB 2009, 247; Vogel, Die Last mit der (Instandhaltungs-)Last, ZMR 2010, 653. Wenderoth, Die Beschlussfassung der WEG über Instandsetzungsmaßnahmen, ZMR 2011, 851.

  • A. Normzweck (Rn. 1)

  • B. Einführung zur Verwaltung (Rn. 2-10)

    • I. Begriff (Rn. 2, 3)

    • II. Gemeinschaftlich (Rn. 4-7)

      • 1. Allgemeines (Rn. 4)

      • 2. Verlagerung von Verwaltungskompetenz (Rn. 5-7)

        • a) Vereinbarung (Rn. 5)

        • b) Beschluss (Rn. 6-6b)

        • c) Verwaltervertrag (Rn. 7)

    • III. Verwaltungsgegenstand (Rn. 8-10)

  • C. Notgeschäftsführung, § 21 Abs. 2 WEG (Rn. 11-22)

    • I. Einführung (Rn. 11, 12)

    • II. Voraussetzungen (Rn. 13-16)

    • III. Rechtsfolgen (Rn. 17-21a)

      • 1. Notmaßnahmen (Rn. 17)

      • 2. Vertragsschlüsse und Verfügungen (Rn. 18)

      • 3. Aufwendungsersatzanspruch (Rn. 19)

      • 4. Überschreiten des Notgeschäftsführungsrechts (Rn. 20-21a)

    • IV. Pflicht zur Notgeschäftsführung (Rn. 22)

  • D. Beschlusskompetenz nach § 21 Abs. 3 WEG (Rn. 23-28)

    • I. Allgemeines und Stimmenmehrheit (Rn. 23)

    • II. Negative Voraussetzungen (Grenzen) (Rn. 24)

    • III. Ordnungsmäßigkeit (Rn. 25-28)

  • E. Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) (Rn. 29-58)

    • I. Einführung (Rn. 29, 30)

    • II. Berechtigter (Rn. 31)

    • III. Verpflichteter (Rn. 32-34)

    • IV. Anspruchsinhalt (Rn. 35-38)

    • V. Schadenersatz (Rn. 39-45)

    • VI. Ermessen (Rn. 46-53)

      • 1. Einführung (Rn. 46)

      • 2. Ermessensgrenzen (Rn. 47)

      • 3. Abwägung (Rn. 48)

      • 4. Ermessensfehler (Rn. 49-52)

      • 5. Ermessensreduktion auf Null (Rn. 52a-52d)

      • 6. Gerichtliche Überprüfung (Rn. 53)

    • VII. Prozessuales (Rn. 54-58)

  • F. Einzelne Verwaltungsmaßnahmen (§ 21 Abs. 5 WEG) (Rn. 59-131)

    • I. Einführung (Rn. 59)

    • II. Eigentümer-Hausordnung (§ 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG) (Rn. 60-73)

      • 1. Begriff und Zweck (Rn. 60)

      • 2. Wege der Entstehung (Rn. 61-64)

      • 3. Ermessen (Rn. 65)

      • 4. Regelungsunterworfene (Rn. 66-68)

      • 5. Gegenstände (Rn. 69, 70)

        • a) Allgemeines (Rn. 69)

        • b) ABC der Gegenstände: (Rn. 70)

      • 6. Grenzen (Rn. 71)

      • 7. Sanktionen (Rn. 72)

      • 8. Abwehransprüche (Rn. 73)

    • III. Instandhaltung und Instandsetzung, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (Rn. 74-97)

      • 1. Allgemeines (Rn. 74)

      • 2. Begriffe (Rn. 75-81)

        • a) Instandsetzung und Instandhaltung ieS (Rn. 75-77)

        • b) Instandsetzung im weiteren Sinne (Rn. 78-80)

          • aa) Erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums (Rn. 78-78d)

          • bb) Öffentlich-rechtlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen (Rn. 79)

          • cc) Verkehrssicherungspflichten (Rn. 80)

        • c) Modernisierende Instandsetzungen (Rn. 81)

      • 3. Inhalt (Rn. 82, 83)

      • 4. Träger der Pflicht (Rn. 84-90a)

        • a) Allgemeines (Rn. 84, 85)

        • b) Übertragung der Pflicht (Rn. 86-90a)

          • aa) Allgemeines (Rn. 86)

          • bb) „Gegenstand“ der Übertragung (Rn. 87-90a)

            • (1) Überblick (Rn. 87)

            • (2) Auslegung (Rn. 88, 89)

            • (3) Anfängliche Baumängel (Rn. 90, 90a)

      • 5. Sondernutzungsrechte (Rn. 91)

      • 6. Beschluss (Rn. 92-92b)

        • a) Mehrheit (Rn. 92)

        • b) Ordnungsmäßigkeit (Rn. 92a)

        • c) Zweistufiges Verfahren: Grundlagenbeschluss (Rn. 92b)

      • 7. Ermessen (Rn. 93)

      • 8. Kosten (Rn. 94-94c)

      • 9. Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch (Rn. 95)

      • 10. Rechte der Wohnungseigentümer als Erwerber (Rn. 96)

      • 11. Prozessuales (Rn. 97)

    • IV. Versicherungen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) (Rn. 98-114)

      • 1. Allgemeines (Rn. 98, 99)

      • 2. Anordnung und Ermessen (Rn. 100)

      • 3. Abschluss und Beendigung des jeweiligen Versicherungsvertrages (Rn. 101, 101a)

      • 4. Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums (Rn. 102, 103)

      • 5. Versicherung gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (Rn. 104)

      • 6. Weitere Versicherungen (Rn. 105)

      • 7. Sondereigentum (Rn. 106, 107)

      • 8. Aufgaben des Verwalters (Rn. 108-114)

        • a) Allgemeines (Rn. 108)

        • b) Prüfungen (Rn. 109)

        • c) Versicherungslauf (Rn. 110)

        • d) Schadenabwicklung (Rn. 111-113)

        • e) Umgang mit der Versicherungssumme (Rn. 114)

    • V. Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) (Rn. 115-124)

      • 1. Sinn und Zweck (Rn. 115)

      • 2. Anordnung (Rn. 116)

      • 3. Zweckbindung (Rn. 117-117c)

      • 4. Eigentümer der Instandhaltungsrückstellung (Rn. 118)

      • 5. Schuldner (Rn. 119)

      • 6. Umlageschlüssel (Rn. 119a)

      • 7. Höhe der Instandhaltungsrückstellung (Rn. 120-121c)

      • 8. Absonderung und Anlage (Rn. 122)

      • 9. Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung (Rn. 123)

      • 10. Steuerrecht (Rn. 124)

    • VI. Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG) (Rn. 125)

    • VII. Duldung von Anschlüssen (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG) (Rn. 126-131)

      • 1. Sinn und Zweck (Rn. 126)

      • 2. Anwendungsbereich (Rn. 127-129)

      • 3. Inhalt des Duldungsanspruches (Rn. 130)

      • 4. Schadenersatz (§ 21 Abs. 6 WEG) (Rn. 131)

  • G. Hausgeldinkasso und Kostenbeschlüsse (§ 21 Abs. 7 WEG) (Rn. 132-149)

    • I. Allgemeines (Rn. 132, 132a)

    • II. Regelung von Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs (§ 21 Abs. 7 Var. 1 WEG) (Rn. 133-138)

      • 1. Anwendungsbereich (Rn. 133)

      • 2. Art und Weise von Zahlungen (Rn. 134)

      • 3. Fälligkeit (Rn. 135, 136)

      • 4. Folgen des Verzugs (Rn. 137)

      • 5. Nicht von § 21 Abs. 7 Var. 1 WEG erfasste Fälle (keine Beschlusskompetenz): (Rn. 138)

    • III. Besonderer Gebrauch (21 Abs. 7 Var. 2 WEG) (Rn. 139-143)

      • 1. Gegenstand der Beschlusskompetenz (Rn. 139)

      • 2. Besonderer Gebrauch (Rn. 140, 141)

      • 3. Einzelfälle (Rn. 142-143)

    • IV. Besonderer Verwaltungsaufwand (§ 21 Abs. 7 Var. 3 WEG) (Rn. 144-147b)

      • 1. Gegenstand der Beschlusskompetenz (Rn. 144-144b)

      • 2. Berechtigter (Rn. 145)

      • 3. Besonderer Verwaltungsaufwand (Rn. 146)

      • 4. Einzelfälle (Rn. 147-147b)

    • V. Abrechnung (Rn. 148)

    • VI. Verwaltervertrag (Rn. 149)

  • H. Ausfall des Selbstorganisationsrecht (§ 21 Abs. 8 WEG): Beschlussersetzungsklage (Rn. 150-163)

    • I. Sinn und Zweck (Rn. 150)

    • II. Anwendungsbereich (Rn. 151, 151a)

    • III. Voraussetzungen (Rn. 152-152c)

    • IV. Prozessuales (Rn. 153-161)

      • 1. Klage (Rn. 153-155)

      • 2. Gerichtliche Entscheidung (Rn. 156-161)

        • a) Subsidiarität (Rn. 156)

        • b) Inhalt (Rn. 157-159)

        • c) Eintritt der Gestaltungswirkung (Rn. 160)

        • d) Sonstiges (Rn. 161)

    • V. Änderung (Rn. 162, 163)

  • I. Abdingbarkeit (Rn. 164)

Zitiervorschlag:
Hügel/Elzer, 2. Aufl. 2018, WEG § 21