Überschrift Autor Werk Randnummer
I. Teil. Schönheitsreparaturen Langenberg Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe
5. Auflage 2015

I. Teil. Schönheitsreparaturen

  • A.  Gegenstand der Schönheitsreparaturen

    • I.  Begriff und Umfang (Rn. 1-26)

      • 1.  Wohnraum (Rn. 2-18)

        • a)  Grundsätze (Rn. 2-10)

        • b)  Formularvertragliche Erweiterung (Rn. 11-17)

        • c)  Individualvertragliche Erweiterung (Rn. 18)

      • 2.  Gewerberaum (Rn. 19-22)

      • 3.  Ergebnis (Rn. 23-26)

    • II.  Qualität (Rn. 27-40)

      • 1.  Grundsätze (Rn. 27-31)

      • 2.  Bestimmungen zur Qualität im Mietvertrag (Rn. 32-40)

        • a)  Individualvereinbarung (Rn. 32)

        • b)  Formularvereinbarung (Rn. 33-40)

          • aa)  Wohnraum (Rn. 33-38)

          • bb)  Gewerberaum (Rn. 39, 40)

  • B.  Grundlagen der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter

    • I.  Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen (Rn. 41-64)

      • 1.  Primäre Zuständigkeit des Vermieters (Rn. 41)

      • 2.  Folgen der Übertragung (Rn. 42-51)

        • a)  Entlastung des Vermieters (Rn. 42, 43)

        • b)  Belastung des Mieters (Rn. 44, 45)

        • c)  Notwendigkeit eines Ausgleichs für den Mieter von Wohnraum (Rn. 46-51)

      • 3.  Kritik an der Zulässigkeit der Übertragung als Vornahmepflicht bei der Vermietung von Wohnraum (Rn. 52-64)

        • a)  Rechtsprechung des BGH zu den Kleinreparaturen (Rn. 53-56)

        • b)  Argumentation des BGH zu den Schönheitsreparaturen (Rn. 57-62)

        • c)  Ergebnis (Rn. 63, 64)

    • II.  Grundsätze zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen (Rn. 65-82)

      • 1.  Gesetzliches Leitbild (Rn. 65-67)

      • 2.  Stillschweigende Vereinbarung (Rn. 68)

      • 3.  Vereinbarung durch Formularklauseln (Rn. 69-73)

        • a)  Grundsätze (Rn. 69)

        • b)  Klauselkontrolle (Rn. 70-73)

      • 4.  Vereinbarung durch Individualabrede (Rn. 74-82)

        • a)  Grundsätze (Rn. 74-78)

        • b)  Gewerberaum (Rn. 79)

        • c)  Wohnraum (Rn. 80-82)

    • III.  Varianten von Vereinbarungen bei Wohnraum (Rn. 83-133)

      • 1.  Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter (Rn. 83-102)

        • a)  Allgemeine Abwälzung der Schönheitsreparaturen (Rn. 83-92)

          • aa)  Grundsätze (Rn. 83-87)

          • bb)  Renovierungskostenzuschuss bei unrenovierter Wohnung (Rn. 88-92)

        • b)  Ansparung der Kosten (Rn. 93-102)

          • aa)  Grundsätze (Rn. 93-95)

          • bb)  Probleme (Rn. 96-102)

      • 2.  Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter auf Kosten des Mieters (Rn. 103-127)

        • a)  Kosten der Schönheitsreparaturen als Einmalbetrag (Rn. 103-108)

        • b)  Ansparung der Kosten (Rn. 109-127)

          • aa)  Grundsätze (Rn. 109, 110)

          • bb)  Berechnung des Ansparbetrags (Rn. 111-115)

          • cc)  Verwendung des Ansparbetrags (Rn. 116-119)

          • dd)  Vermietung einer unrenovierten Wohnung (Rn. 120-124)

          • ee)  Untervariante Renovierungsservice (Rn. 125-127)

      • 3.  Freigestelle Ausführung der Schönheitsreparaturen (Rn. 128-133)

    • IV.  Varianten von Vereinbarungen bei Gewerberaum (Rn. 134-138)

    • V.  Rechtslage in den östlichen Bundesländern (Rn. 139-148)

      • 1.  Vertrag ohne Regelung (Rn. 140-143)

      • 2.  Vertrag mit Regelung (Rn. 144-147)

      • 3.  Bauliche Mängel (Rn. 148)

  • C.  Einzelne Formularklauseln

    • I.  Klauseln ohne Abwälzungswirkung (Rn. 151-154)

    • II.  Klauseln zur Anfangsrenovierung (Rn. 155-166)

      • 1.  Gewerberaum (Rn. 155-158)

      • 2.  Wohnraum (Rn. 159-166)

    • III.  Allgemeine Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen bei Gewerbe- und Wohnraum (Rn. 167-181)

      • 1.  Abwälzung der Schönheitsreparaturen (Rn. 167-176)

      • 2.  Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ohne Fristenregelung (Rn. 177-181)

    • IV.  Klauseln mit Renovierungsfristen (Rn. 182-255)

      • 1.  Bedeutung von Renovierungsfristen (Rn. 182-186)

      • 2.  Behandlung der Fristen bei Mieterwechsel (Rn. 187-191)

      • 3.  Renovierungsfristen bei Gewerberaum (Rn. 192-197)

      • 4.  Renovierungsfristen bei Wohnraum (Rn. 198-255)

        • a)  Grundsätze (Rn. 198-200)

        • b)  Starre Fristen (Rn. 201-205)

        • c)  Weiche Fristen (Rn. 206-255)

          • aa)  Grundsätze (Rn. 206)

          • bb)  Kurze Regelfristen (Rn. 207-214)

          • cc)  Angemessene Regelfristen (Rn. 215-241)

            • (a)  Grundsätze (Rn. 215, 216)

            • (b)  Fristen gem. Fußnote zu § 7 MMV (3/5/7 Jahre) (Rn. 217-241)

              • (aa)  Grundlagen der Fristen aus § 7 MMV (Rn. 220, 221)

              • (bb)  Zeitlicher Kontext der Fristen (Rn. 222-226)

              • (cc)  Vergleich mit heutigen Verhältnissen (Rn. 227-232)

              • (dd)  Sonstige Anhaltspunkte für die Fristen aus § 7 MMV (Rn. 233-238)

              • (ee)  Ergebnis (5/8/10 Jahre) (Rn. 239-241)

          • dd)  Einzelne Klauseln (Rn. 242-255)

    • V.  Klauseln mit Vorgabe des Farbtons (Rn. 256-262)

      • 1.  Vorgabe für das laufende Mietverhältnis (Rn. 256, 257)

      • 2.  Vorgabe für das beendete Mietverhältnis (Rn. 258-262)

    • VI.  Klauseln zur Ausführungsart (Rn. 263-270)

    • VII.  Klauseln zum Zustand bei Rückgabe (Rn. 271-287)

      • 1.  Gewerberaum (Rn. 271-278)

      • 2.  Wohnraum (Rn. 279-287)

        • a)  Unbedingte Endrenovierungspflicht (Rn. 279-284)

        • b)  Bedingte Endrenovierungspflicht (Rn. 285-287)

    • VIII.  Klauseln mit Summierung von Renovierungspflichten (Rn. 288-311)

      • 1.  Grundlagen des Summierungseffekts (Rn. 288-301)

        • a)  Grundsätze (Rn. 288-293)

        • b)  Kombination von Formularklauseln und Individualabreden (Rn. 294, 295)

        • c)  Kombinationen ohne Summierungseffekt (Rn. 296-301)

      • 2.  Gewerberaum (Rn. 302-305)

      • 3.  Wohnraum (Rn. 306-311)

    • IX.  Klauseln mit Abgeltungsquoten (Rn. 312-355)

      • 1.  Begriff (Rn. 312)

      • 2.  Zulässigkeit (Rn. 313-323)

        • a)  Grundsätze (Rn. 313, 314)

        • b)  Spekulative Berechnung der Quote (Rn. 315-323)

          • aa)  Anfangszustand (Rn. 317)

          • bb)  Endzustand (Rn. 318)

          • cc)  Prognose (Rn. 319-322)

          • dd)  Ergebnis (Rn. 323)

      • 3.  Altverträge (Rn. 324-355)

    • X.  Schnellübersichten (Rn. 356-362)

      • 1.  Klauseln zum Gegenstand der Schönheitsreparaturen (Rn. 356)

      • 2.  Klauseln zur Qualität der Schönheitsreparaturen (Rn. 357)

      • 3.  Klauseln ohne Abwälzungswirkung (Rn. 358)

      • 4.  Klauseln mit Übertragung der Anfangsrenovierung (Rn. 359)

      • 5.  Klauseln mit Übertragung der laufenden Renovierung (Rn. 360)

      • 6.  Klauseln zum Endzustand (Rn. 361)

      • 7.  Klauseln mit Summierung von Pflichten (Rn. 362)

  • D.  Folgen unwirksamer Klauseln

    • I.  Grundsätze (Rn. 363-369)

    • II.  Beseitigung der Unwirksamkeit (Rn. 370-373)

    • III.  Renovierungspflicht des Vermieters (Rn. 374-388)

      • 1.  Überlassung eines unrenovierten Mietobjekts (Rn. 377-379)

      • 2.  Renovierungspflicht im laufenden Mietverhältnis (Rn. 380-388)

        • a)  Übermäßiger Gebrauch (Rn. 381-384)

        • b)  Art der Renovierung (Rn. 385-388)

    • IV.  Bereicherungsanspruch des Vermieters (Rn. 389)

    • V.  Erstattungsanspruch des Mieters (Rn. 390-404)

      • 1.  Fällige Renovierung (Rn. 390-400)

        • a)  Bereicherungsanspruch (Rn. 391-397)

        • b)  Schadensersatzanspruch (Rn. 398, 399)

        • c)  Aufwendungsersatzanspruch (Rn. 400)

      • 2.  Noch nicht fällige Renovierung (Rn. 401-403)

      • 3.  Verjährung (Rn. 404)

  • E.  Schönheitsreparaturen als Schadensersatz

    • I.  Prüfungsfolge (Rn. 405-408)

    • II.  Abgrenzung vertragsgemäßer – vertragswidriger Gebrauch (Rn. 409-421)

    • III.  Übermäßiger Gebrauch (Rn. 422-425)

    • IV.  Schlechte Ausführung von Renovierungsarbeiten (Rn. 426-433)

      • 1.  Unsachgemäße Renovierung (Rn. 427-429)

      • 2.  Unfachgemäße Renovierung (Rn. 430-433)

    • V.  Rückgabe in ungewöhnlicher Dekoration (Rn. 434-445)

    • VI.  Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs (Rn. 446, 447)

    • VII.  Höhe des Schadensersatzanspruchs (Rn. 448-455)

      • 1.  Grundsätze (Rn. 448)

      • 2.  Varianten (Rn. 449-455)

  • F.  Renovierungsanspruch des Vermieters

    • I.  Grundsätze (Rn. 456, 457)

    • II.  Fälligkeit im laufenden Mietverhältnis (Rn. 458-472)

      • 1.  Wohnraum (Rn. 459-467)

        • a)  Grundsätze (Rn. 459-461)

        • b)  Gestaltungsfreiheit des Mieters (Rn. 462-467)

      • 2.  Gewerberaum (Rn. 468)

      • 3.  Durchsetzung des Anspruchs (Rn. 469-472)

    • III.  Fälligkeit bei beendetem Mietverhältnis (Rn. 473-479)

    • IV.  Fälligkeit bei bauseitigen Schäden (Rn. 480-488)

    • V.  Sonderproblem Grundrenovierung (Rn. 489-498)

      • 1.  Verpflichtung zur Grundrenovierung (Rn. 489-494)

      • 2.  Kostenansparung durch Abwohnpauschalen (Rn. 495-497)

      • 3.  Grundrenovierung ohne rechtliche Verpflichtung (Rn. 498)

  • G.  Zahlungsansprüche des Vermieters

    • I.  Ansprüche aus Abgeltungsklauseln (Rn. 499-503)

    • II.  Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen (Rn. 504-520)

      • 1.  Grundsätze (Rn. 504-509)

      • 2.  Anspruch aus Ersatzvornahme (Rn. 510-513)

      • 3.  Anspruch auf Schadensersatz (Rn. 514-520)

    • III.  Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs (Rn. 521-608)

      • 1.  Fälligkeit (Rn. 521-534)

        • a)  Grundsätze (Rn. 521-523)

        • b)  Leistungshindernisse während der vom Vermieter gesetzten Frist (Rn. 524-530)

        • c)  Teilweise Erledigung der Schönheitsreparaturen (Rn. 531-534)

      • 2.  Fristsetzung (Rn. 535-543)

      • 3.  Leistungsaufforderung (Rn. 544-608)

        • a)  Form und Adressat (Rn. 545-548)

        • b)  Zeitpunkt (Rn. 549-552)

        • c)  Inhalt (Rn. 553-581)

          • aa)  Zustandsbeschreibung (Rn. 555-565)

          • bb)  Auszuführende Arbeiten (Rn. 566-571)

          • cc)  Leistungsaufforderung mit Rückgabeprotokoll (Rn. 572-576)

          • dd)  Übermäßige Leistungsaufforderung (Rn. 577)

          • ee)  Mehrfache Leistungsaufforderung (Rn. 578, 579)

          • ff)  Zutritt zum Mietobjekt (Rn. 580, 581)

        • d)  Entbehrlichkeit von Fristsetzung und Leistungsaufforderung (Rn. 582-608)

          • aa)  Formularklauseln (Rn. 582)

          • bb)  Besondere Vereinbarungen (Rn. 583)

          • cc)  Zusätzliche Erklärungen im Rückgabeprotokoll (Rn. 584-593)

            • (a)  Individualvertragliche Vereinbarungen (Rn. 584)

            • (b)  Formularvertragliche Vereinbarungen (Rn. 585, 586)

            • (c)  Widerrufsrecht des Mieters (Rn. 587-593)

          • dd)  Erfüllungsverweigerung des Mieters (Rn. 594-605)

            • (a)  Grundsätze (Rn. 594, 595)

            • (b)  Erklärungen des Mieters (Rn. 596-598)

            • (c)  Auszug des Mieters (Rn. 599-605)

          • ee)  Interessenabwägung bei besonderen Umständen (Rn. 606-608)

    • IV.  Umfang des Schadensersatzanspruchs (Rn. 609-658)

      • 1.  Grundsätze (Rn. 609, 610)

      • 2.  Kosten der Schönheitsreparaturen (Rn. 611-628)

        • a)  Grundsätze (Rn. 611-615)

        • b)  Gutachterkosten (Rn. 616-621)

        • c)  Schlechte Renovierung ohne rechtliche Verpflichtung (Rn. 622)

        • d)  Vorteilsausgleichung (Rn. 623-628)

      • 3.  Sonderfälle (Rn. 629-644)

        • a)  Dekoration durch den Nachmieter (Rn. 629, 630)

        • b)  Umbau des Mietobjekts (Rn. 631-640)

          • aa)  Ausgleichsanspruch des Vermieters (Rn. 631-633)

          • bb)  Fehlende Ausgleichspflicht des Mieters (Rn. 634-638)

          • cc)  Höhe des Ausgleichsanspruchs (Rn. 639, 640)

        • c)  Verkauf des Mietobjekts (Rn. 641-644)

      • 4.  Ersatz von Mietausfall (Rn. 645-658)

        • a)  Anspruchsgrundlage (Rn. 645-648)

        • b)  Höhe des Anspruchs (Rn. 649, 650)

        • c)  Schadensminderungspflicht des Vermieters (Rn. 651-658)

    • V.  Verlust der Ansprüche (Rn. 659-680)

      • 1.  Verlust des Erfüllungsanspruchs (Rn. 659-677)

        • a)  Konkludenter Verzicht auf Renovierung (Rn. 660-662)

        • b)  Bedeutung des Rückgabeprotokolls (Rn. 663-674)

          • aa)  Einseitige Bestandsaufnahme (Rn. 664)

          • bb)  Aushändigung eines Protokolls (Rn. 665-672)

          • cc)  Vom Mieter unterschriebenes Protokoll (Rn. 673, 674)

        • c)  Vereitelung der Erfüllung (Rn. 675, 676)

        • d)  Verjährung (Rn. 677)

      • 2.  Verlust der Ersatzansprüche (Rn. 678-680)