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BGH verneint wegen Zwecklosigkeit der beabsichtigten Reparaturen Vorschussanspruch des Mieters

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.04.2010 bekommt die Mieterin eines Einfamilienhauses von ihrer Vermieterin vorerst keinen Kostenvorschuss für die Beseitigung erheblicher Mängel des Hauses. Nach Auffassung der Richter sind die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt, weil die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos seien, solange nicht die Ursachen der Rissbildung an dem Gebäude erforscht und beseitigt worden seien. Zwecklose Maßnahmen seien ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des § 536a Abs. 2 BGB. Zudem sei unklar, ob die Vermieterin überhaupt zur Beseitigung der Mängel verpflichtet sei, weil der dazu erforderliche Aufwand möglicherweise die «Opfergrenze» überschreite. Die Sache wurde an das Landgericht zurückverwiesen (Az.: VIII ZR 131/09).

Sachverhalt

Die Klägerin verlangte von ihrer Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln an dem von ihr seit 1988 gemieteten Einfamilienhaus in Dresden. Sie beziffert die Kosten für die Beseitigung der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden auf 47.500 Euro. Diesen Betrag machte sie mit der Klage geltend. Die Vermieterin wendete ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien und ihr eine Beseitigung der Mängel im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000 Euro liege, nicht zumutbar sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Vermieterin antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass die Mieterin gemäß § 536a BGB Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten habe. Der BGH verwies die Sache zurück.

Beklagte kann sich möglicherweise auf «Opfergrenze» berufen

Zum einen seien die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch nicht erfüllt. Zum anderen ende die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels nach der Rechtsprechung des BGH dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die «Opfergrenze» überschreite. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten sei, müsse von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich sei dabei eine Würdigung aller Umstände, so der BGH. Es dürfe kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits. Das LG habe in diesem Zusammenhang unterstellt, dass einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000 Euro Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 Euro gegenüber stünden und damit jedenfalls rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten vorliege. Es habe jedoch angenommen, dass die Beklagte sich aufgrund der Umstände des Falles auf das zu unterstellende Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Diese Annahme sei aber nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen des LG nicht gerechtfertigt, betonen die Bundesrichter.

LG muss weitere Feststellungen treffen

Die Sache sei an das LG zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden könnten, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet seien, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstelle und ob es der Vermieterin unter Berücksichtigung dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden könne, die Mängel zu beseitigen.

Weiterführende Links

Aus der Datenbank beck-online

Horst, Der Umgang mit Standards zur Bewertung eines Mietmangels, NZM 2010, 177

BGH, Keine Verjährung des Anspruchs des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit, FD-MietR 2010, 301020

Lehmann-Richter, Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und Gegenrechte des Vermieters, NJW 2008, 1196

BGH, Vermieters «Opfergrenze» bei Mangel aus Gemeinschaftseigentumsbereich, NZM 2005, 820

Aus dem Nachrichtenarchiv

BGH, Keine Kostenerstattung für Wohnraummieter bei eigenmächtiger Beseitigung des Mangels ohne vorherige Mahnung, Meldung der beck-aktuell-Redaktion vom 16.01.2008, becklink 250365

beck-aktuell-Redaktion, Verlag C. H. Beck, 21. April 2010.